Arsa Sahipleri İçin Kat Karşılığı İnşaat Rehberi, Paylaşım Oranları ve Teminatlar
Emir KURŞUN & EGD Uzman Heyeti•10 Ekim 2026•7 dakika okuma süresi
Arsanızı müteahhide verirken nelere dikkat etmelisiniz? Paylaşım oranları nasıl belirlenir? Noterde düzenleme şeklinde sözleşme, teknik şartname maddeleri, teminat ipoteği ve hakedişli tapu devri mekanizmaları.
Bu İçeriği PaylaşAileniz veya iş ortaklarınızla kolayca iletin
Giriş: Arsa Sahiplerinin Haklarını Güvenceye Alma Rehberi
Kat karşılığı inşaat modeli, arsa sahibinin nakit sermaye koymadan arazisini değerlendirmesini sağlayan; müteahhidin ise arsa bedeli ödemeden proje geliştirmesine imkân tanıyan çift taraflı bir sözleşmedir.
Ancak yanlış hazırlanmış bir sözleşme veya yetersiz teminatlar, arsa sahiplerini yıllarca süren mahkemeler ve yarım kalmış enkazlarla karşı karşıya bırakabilir.
Kat Karşılığı Sözleşmede Bulunması Zorunlu 6 Temel Şart
Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılma Mecburiyeti: Adi yazılı (kendi aralarında imzalanan) sözleşmeler kanunen geçersizdir. Mutlaka noter huzurunda "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" akdedilmelidir.
Kura Değil, Numaralı Bağımsız Bölüm Paylaşım Krokisi: Sözleşme ekinde hangi katın, hangi cephesinin ve hangi daire numarasının kime ait olduğu net mimari krokiyle işaretlenmelidir.
Aşamalı (Kademeli) Tapu Devri: Müteahhide tüm tapular baştan devredilmemelidir. Örneğin;
Kaba inşaat ve çatı bittiğinde %30,
Sıva, doğrama ve tesisat bittiğinde %30,
İskân (Yapı Kullanma İzni) alındığında kalan son pay devredilmelidir.
Detaylı Malzeme Teknik Şartnamesi: Asansör hızından seramik ebadına, batarya markasından jeneratör kapasitesine kadar her detay yazılı olmalıdır.
Gecikme Cezası ve Kira Yardımı: İnşaat ruhsatından itibaren sözleşme süresi (örn. 18-24 ay) aşılırsa, müteahhidin arsa sahibine ödeyeceği aylık emsal kira ve cezai bedel belirtilmelidir.
İnşaat Tamamlama Sigortası veya Banka Teminatı: Firmanın mali güçlüğe düşmesi ihtimaline karşı teminat ipoteği tesis edilmelidir.
Resmî Mevzuat ve Kanuni Dayanaklar (Doğrulanmış Kaynaklar)
Manisa'da arsanızı gerçek değerinde projelendiriyor, adil paylaşım oranları ve noter onaylı kurumsal güvenceyle anahtar teslim inşa ediyoruz.
📞 İletişim:0 (532) 546 03 41
🏢 Adres: Ayni Ali Mah. 8 Eylül Cd. No: 67/A, Yunusemre / MANİSA
Kat Karşılığı Sözleşmede Arsa Sahibini Koruyan 5 Altın Madde
İnşaat Ruhsatı Alma ve Başlama Süresi: Sözleşme imzasından itibaren müteahhide ruhsat alması için net bir süre (örn. 4-6 ay) verilmeli; ruhsat alınamazsa arsa sahibine tek taraflı fesih hakkı tanınmalıdır.
Kira Yardımı ve Cezai Şartın Başlangıcı: Ruhsat tarihinden itibaren taahhüt edilen inşaat süresi (örn. 18 ay) dolduğu gün hiçbir ihtara gerek kalmaksızın rayiç kira tazminatı başlamalıdır.
Malzeme Marka ve Modelleri: Teknik şartnamede "veya muadili" ibaresi bulunuyorsa, bu muadilin ancak arsa sahibinin yazılı onayı ile kullanılabileceği belirtilmelidir.
Şerefiye ve Bağımsız Bölüm Numaralandırması: Dairelerin mimari projedeki numaraları, katları ve baktığı cepheler sözleşmeye ekli renkli vaziyet planında açıkça imzalanmalıdır.
İskân ve Teminat İpoteği: Müteahhidin payına düşen son 2 dairenin tapusu ancak belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi alınıp arsa sahibine daireleri eksiksiz teslim edildikten sonra devredilmelidir.
