Giriş: Kâğıt Üzerindeki İllüzyon vs. Banka Hesabındaki Gerçek
Yatırım amacıyla gayrimenkul satın alanların en sık yaptığı hesap şudur: "Evi bu fiyata aldım, aylık şu kadar kira alıyorum, o halde 15 yılda parasını amorti eder."
Ancak bu basit matematik brüt amortisman hesabıdır ve gayrimenkulün mülkiyet sürecinde doğan vergileri, boş kalma sürelerini ve periyodik bakım masraflarını hesaba katmaz.
Gerçek bir yatırımcı, satın alma maliyetinden işletme giderlerine kadar tüm parametreleri düşerek net kira verimini (Net Cap Rate) hesaplamak zorundadır.
Matematiksel Hesaplama Formülleri
1. Brüt Kira Verimi Formülü
Brüt Getiri Oranı (%) = [ Yıllık Brüt Kira Geliri (Para Birimi) / Toplam Satın Alma Maliyeti (Para Birimi) ] × 100
2. Net Kira Verimi Formülü
Net Getiri Oranı (%) = [ (Yıllık Brüt Kira Geliri − Yıllık İşletme ve Vergi Giderleri) / (Satın Alma Bedeli + İlk Masraflar) ] × 100
Düşülmesi Zorunlu 5 Gerçek Gider Kalemi
Amortisman Süresi (Yıl) Yorumlama Rehberi
Resmî Mevzuat ve Kanuni Dayanaklar (Doğrulanmış Kaynaklar)
EGD Emir Grup Yatırım Analitiği
Manisa genelinde satın almayı planladığınız tüm mülkler için geçmiş veriler ve emsal dengeleriyle net getiri simülasyonları hazırlıyoruz.
📞 İletişim: 0 (532) 546 03 41 🏢 Adres: Ayni Ali Mah. 8 Eylül Cd. No: 67/A, Yunusemre / MANİSA
Gerçek Hayat Amortisman Örneği: Brüt vs. Net Analiz
Konunun somutlaşması için oransal bir yatırım simülasyonu yapalım: Bir yatırımcı 100 birim sermaye ile bir konut satın almış olsun:
İlk bakışta hesaplanan Brüt Verim: %6 (Yaklaşık 16.6 yıl brüt amortisman).
Şimdi işletme giderlerini düşelim:
Görüldüğü üzere, kâğıt üzerinde 16 yıl olarak hesaplanan amortisman süresi, vergiler ve bakım giderleri hesaba katıldığında reel olarak 25 yıla çıkmaktadır. Bu nedenle profesyonel yatırımcılar satın alma kararlarını brüt getiriye göre değil, net getiriye göre verirler.
Kira Getirisi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: 1+1 daire mi yoksa 3+1 daire mi daha yüksek kira getirisi sağlar? Cevap: Oransal olarak 1+1 dairelerin kira verimi (%6-%8) genellikle 3+1 aile dairelerinden (%3.5-%5) daha yüksektir. Ancak 1+1 dairelerde kiracı sirkülasyonu (öğrenci, bekar çalışan) çok daha fazladır; bu da evin daha sık boyanması ve daha sık boş kalması anlamına gelir. 3+1 dairelerde ise verim oranı daha düşük olmakla birlikte kiracılar genellikle uzun yıllar oturur ve mülke daha iyi bakar.
Soru 2: Kira amortisman süresi tek başına bir yatırım kararı için yeterli midir? Cevap: Kesinlikle hayır. Amortisman süresi sadece kira nakit akışını ölçer. Oysa gayrimenkulün asıl büyük kazancı zaman içinde arsa payının değer kazanmasından (kapital kazanç) kaynaklanır. Örneğin çok merkezi bir mahalledeki eski bir dairenin kira verimi düşük olabilir ancak kentsel dönüşüm potansiyeli sebebiyle 3 yıl sonra değeri ikiye katlanabilir.